實地踩盤！深度剖析瑞祥新區這個“混搭”盤，開盤后僅賣了……

今年，可以說是瑞祥新區板塊最百花齊放的一年，片區內共有七盤在售正在上演大亂斗中……

這么多在售項目中，汝悅祥瑞的區位優勢還是比較明顯的。不過項目的去化情況卻不容樂觀，根據房管網數據顯示截至8月10日23點，共銷售95套，去化率約45％。要知道，汝悅祥瑞于今年5月24日開盤，截止開盤當天上午11時，住宅認購/簽約81套，去化率約38.8%。相當于開盤后的兩個多月時間里，汝悅祥瑞僅賣出了14套住宅。

日前，小編實地踩盤了汝悅祥瑞這個項目，從各個角度來分析汝悅祥瑞的性價比如何？值得入手嗎？一起來看看吧。

? ? ?基本信息

▲汝悅祥瑞效果圖

區域位置：瑞祥新區

價格：含裝修高層均價26400元/㎡

面積段：約120-143㎡

裝修情況：全裝修

項目狀況：由7幢24－25層高層組成

容積率：2.93

綠化率：35％

車位比：約1：1

物業費：住宅最高限價3.2元/㎡/月

項目地址：瑞安市瑞祥新區，安陽路以東，三汊河以西，瑞祥大道以北。

區域

安陽與瑞祥交界處，城市界面很成熟

▲汝悅祥瑞區位圖

從區域上來看，汝悅祥瑞位于瑞祥新區與安陽新區交界處，東面緊鄰廣本4S店和三汊河；南面是瑞祥大道，隔路對望著楊家橋佳園，西面是安陽路，隔著安陽路對望璞悅ONE，北側則是被圍墻圍住的空地，目前界面非常一般，按照規劃，這塊空地是住宅用地。

▲汝悅祥瑞周邊城市界面

項目除了北面的空地外，周邊環境和城市界面都已經比較成熟了，居住氛圍也比較好，配套設施豐富，再加上緊鄰瑞祥大道和安陽路，不管是南北東西各個方面的交通都是比較便利的。

目前，汝悅祥瑞幾公里內在售的還有璞悅ONE、蘭園、春江云廬、瑞祥天樾、星匯里、大誠名座等六個項目。

板塊未來發展潛力上，由于該項目處于瑞祥新區和安陽新區交界處，該片區已經開發的比較成熟，項目所在的區域除了瑞祥大道上有規劃高架橋外，也沒有什么利好的規劃和重磅配套，未來區域發展潛力只能說一般。

配套

配套很齊

主流配套應有盡有

交通：周邊有瑞祥大道、安陽路等城市干道，到瑞安各個區域等都很方便，交通較為便捷。不過，瑞祥大道、安陽路上下班高峰期擁堵情況較為嚴重。

商業：距離瑞安當前人氣滿滿的吾悅廣場很近，可以說是舉步可達，另外附近還有中潤廣場和悅來悅好生活廣場兩大商業綜合體！

學校：在教育方面，項目周邊離得最近的公立學校就是瑞祥實驗學校，是一所九年一貫制學校。幼兒園方面項目北面不遠處有一所在建的公立幼兒園。

醫院：周邊有瑞安市人民醫院瑞祥院區、瑞安市人民醫院萬松院區和瑞安婦幼保健醫院以及瑞安中醫院，不過這四所醫院距離項目都有一定的距離，說遠不遠，說近不近。

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公園人居：周邊項目周邊有萬松山公園、瑞祥公園等多個休閑好去處。

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整體來說，項目周邊的配套堪稱豪華，交通、商業、教育、休閑等方面可以說應有盡有，同時享受瑞祥新區和安陽新區的各大重磅配套。

產品

綠地率、戶型都很好

不過小區“混搭”是硬傷

項目拿地時間是去年4月26日，三盛地產以封頂價樓面價14967元/m2加配建1600㎡政策性住房競得，實際成交樓面價高達15791元/㎡(不包含造價)。

汝悅祥瑞已于今年5月24日，開盤高層毛胚均價24200元/㎡，普惠99折，折后高層毛胚均價約23958元/㎡；含裝修高層均價約26400元/㎡，含裝修高層折后約26136元/㎡。

從產品本身看，項目總占地面積約27.6畝，容積率為2.93，綠化率為35％，總共規劃了7幢高層高層建筑，整個小區由商品住宅、競配建住宅、楊家橋村安置住宅、政府安置住宅組成，共計住宅366戶，其中商品房共計209套，包括3#、4#、5#、6#、7#樓，楊家橋村安置房共計131戶，競配建住宅＋政府安置共計26戶。

▲汝悅祥瑞樓盤模型

開發商：項目開發商是三盛地產，系中國房地產上市百強房企，樓盤的品質應該會有所保障的，不過該項目是三盛首入瑞安的作品，對于瑞安人而言，對三盛這個品牌還是比較陌生的。

容積率：作為一個改善產品，汝悅祥瑞的容積率只能說差強人意，項目整體2.93的容積率，共7幢高層住宅，后期的居住密度作為改善產品來說還是有點遺憾的。

綠化率：項目綠化率為35％，相比較瑞安的其他改善樓盤來說，還是很不錯的。

建筑層數：汝悅祥瑞的建筑層數是24－25層，雖然比起動輒30多層的高層產品會好一點，但是相比較18層以下的小高層產品，居住舒適度還是差了一截。

車位比：汝悅祥瑞的車位比是1：1，這樣的車位比應該是剛需盤的標準，對于汝悅祥瑞來說這樣的車位比無疑是不合格的。

梯戶比：相比較其他幾項，汝悅祥瑞配備的2梯2戶的梯戶比來說，同時總層高在24－25層，每部電梯的荷載在25戶以內。作為改善產品梯戶比還行，使用過程中不會緊張。

架空層：項目1－4幢設置了不同主題的架空層。

戶型：相汝悅祥瑞目前剩余房源基本為約143㎡戶型。約143㎡戶型做到了四開間朝南，且有三個臥室朝南，南向雙聯陽臺面積很闊綽，兩個臥室都帶飄窗。餐客廚一體化，基本無過道浪費，空間利用率很高，非常適合二胎家庭和三代同堂家庭居住。

▲汝悅祥瑞約143㎡戶型圖

總體而言，整個項目體量不大，在綠化率、梯戶比以及戶型上不乏可圈可點之處。不過項目是商品房、人才房、楊家橋安置房和政府安置房“混搭”的小區，且安置房部分無法和商品房做實際性切割，對于小區品質的影響不可避免，同時也會對購買商品房的客戶造成一定抗性。?畢竟汝悅祥瑞剩余的住宅戶型約143㎡，均價約26400元/㎡，一套商品房差不多要400萬左右，這個總價在瑞安的房源可以說是隨便挑了，而顯然汝悅祥瑞作為改善樓盤硬傷確實不少。

值得買嗎

板塊內在售項目眾多

區域內一二手房有一定倒掛紅利

從區域競品來看，瑞祥新區目前在售的還有璞悅ONE、蘭園、瑞祥天樾、星匯里、春江云廬和大誠名座?？晒┻x擇的樓盤太多以及對瑞祥新區未來預期的不樂觀，讓瑞安買房人觀望情緒嚴重，導致今年入市的瑞祥的新盤去化和前兩年相比相差很大。

從區域二手房市場來看，瑞祥新區的二手商品房掛牌價都在約3萬元/ ㎡以上，汝悅祥瑞約26400元/㎡的均價存在一定的一二手倒掛紅利。不過，需要指出的是，目前瑞祥新區二手房有價無市的現象是一直存在的。而且今年開始，瑞祥新區商品房已經迎來了交付潮，不出意料的話瑞祥新區二手房掛牌量將會逐年上漲。

▲時代悅府6月掛牌價（圖片源自貝殼找房）

▲時代華鴻中央公園7月掛牌價（圖片源自貝殼找房）

綜合來看，如果對于區位和配套比較在乎的買房人，且對上文提到的汝悅祥瑞不足之處不太在意的買房人，汝悅祥瑞是一個比較不錯的項目，投資客戶不建議入手汝悅祥瑞。

最后再總結一下汝悅祥瑞的優點和劣勢：

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優點：?

1、項目的區位很優越，周邊聚集了安陽新區和瑞祥新區的各大重磅配套。

2、項目的綠化率、梯戶比和架空層都可圈可點。

3、項目的約143㎡戶型不錯。

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劣勢：?

1、項目是商品房、村安置房、政府安置房和人才房“混搭”，對未來小區的品質是不小的影響。

2、項目處在瑞祥大道和安陽路這兩條交通要道旁，高峰期的擁堵不可避免，特別是商品房樓幢南向直面瑞祥大道，未來勢必存在著噪音、燈光、粉塵、尾氣等影響。??

3、片區內在售競品眾多，相比較競品并無優勢，可替代性強。

4、2.93的容積率和1：1的車位比更像是剛需產品，但是目前在售的產品約143㎡戶型又屬于改善，讓改善客戶很為難。

5、價格已經是當前瑞安樓盤的天花板了，無論是均價和總價都很高，入手門檻太高。